Волна комментариев к посту про нарастающий благодаря Набиуллиной перекос в недвижимости ( smart-lab.ru/mobile/topic/1165431) в котором многие комментаторы винят именно льготную ипотеку в этом перекосе игнорируя действия ЦБ заставляет на цифрах показать что они не правы.
Приступим.

2021год: разница в цене первички и вторички ну пусть 20% (https://www.likado.ru/journal/2021/08/19/тенденции-рынка-в-российских-региона/)

т.е. при равной площади в 100 кв м(площадь с потолка для удобства расчётов) в новостройке 10млн. вот вторичке 8 млн.рублей
средняя ставка ипотеки (рыночной) -7,49%
льготной-6%
КС -4,5-5,5%

тогда новостройка в кредит на 20лет (первый взнос-10%) обходилась бы 64 т.р. в месяц.

вторичка (те же 20 лет) и взносе 10% (800т.р) обходилась бы в 58 т.р.

И тут на сцн=ены выходит Эльвира Сахипзадовна и делает ключ в 13%.
Рыночная ставка по ипотеке превращается в 15%
и вот уже при прочих равных за более дешёвую и с худшими потребительским характеристиками надо платить уже 94т.р.

( Читать дальше )

Напомню, что причиной коллапса и дикого ценового перекоса на рынке недвижимости стала вовсе не льготная ипотека, а устранение центробанком конкуренции для застройщиков со стороны вторички, которую рукотворно сделали недоступной для подавляющего большинства покупателей за счёт кратного роста платежей по привлекаемым для покупки кредитным средствам. 

Как говориться начало было положено и когда у государства развязался пупок от субсидирования дельты между льготной и псевдорыночной ставкой (зависящей от КС), а застройщики по факту попали в конкурентную среду со вторичкой произошло закономерное событие-новые проекты перестали закладываться так как платежеспособный спрос, который раньше обеспечивался ипотекой ушёл.

Итог (так, чисто для разминки)-падение продаж в сравнении с прошлым годом составило 39%, а число новых проектов стало минимальным за 5 лет.
 Вот так это выглядит в цифрах:




( Читать дальше )

Началось-то всё как обычно за здравие-с идеи о необходимости замены отслужившего своё жилья (и уже не отвечающего современным представлениям о комфорте) периода хрущёвского развитого социализма на новое и красиво поименованной «реновацией».

Отличная в своей основе идея для города где каждый квадратный метр земли под МЖК на вес золота и соответственно иррациональность занятия пятиэтажками места, в которое можно вбубухать пару 40-этажных башен.

Процесс пошёл… Но, как обычно у нас случается, привёл к интересным результатам.



По итогам 2024года Фонд Реновации стал крупнейшим застройщиком Москвы обогнав многолетнего лидера-ПИК.

Более того, амбициозные планы московского правительства вывести Фонд реновации на самоокупаемость (хотя лично для меня странно, почему этой самоокупаемости нет-вроде всё классно-продал участки под застройку на которых стоят пятиэтажки, на эти деньги вполне можно переселить всех ее обитателей) свидетельствуют о том что этот процесс будет только нарастать.

При этом Фонд реновации обладает одним неконкурентным, а административным преимуществом-ему не надо пыжиться для получения земли под застройку, не нужно расталкивать конкурентов, заносить тяжёлые портфели… одним словом, шоб я так жил.

( Читать дальше )

Действительно, совершенно не по капиталистически поступили «демократические власти» раздав в собственность десятки миллионов квадратных метров десяткам миллионов нищебродов неспособных обеспечить обслуживание, ремонт и более-менее приличное состояние этого богатства. Ну как может какая-то пенсионерка с пенсией в 20 тыщ. сделать ремонт в своей квартире при минимальной стоимости ремонта в сотни тысяч?
 Последствия этого безобразия ( с капиталистической точки зрения конечно) подлежали устранению в связи с чем усилиями г-жи Набиуллиной сначала была полностью устранена конкуренция со стороны «бабушкиных квартир» шикарным (и не очень новостроям). При этом решалась еще одна важная задачка-лишить возможности внезапно разбогатевших на привалившихся халявных квартирах нищих за счет их реализации приобщиться к миру капитализма.

Как первая задача была решена закономерным следующим шагом стали предложения по «развитию рынка аренды жилья».

Ну вы поняли-владеть жильем должно элитарное меньшинство, которому все остальные должны напрягая все жилы платить. Без шанса вырваться из этих крысиных бегов. А если силы покинули-гоу нах жить в коробку или палатку… Всё как в цивилизованной Америке. 

( Читать дальше )

По данным ФРС средняя стоимость американских домов выросла к августу 2024 года в сравнении с 2023 года и составила 412 тысяч долларов.
При стоимости золота в 2673 доллара за унцию стоимость «американской мечты» 154 унции Голды.
Для сведения:
Стоимость американского дома в 2023 году составляла 190 унций, а в 1930- 204 унции.
(https://smart-lab.ru/mobile/topic/920648/)
Ну и на закуску: средняя зарплата в США в 2024 году составила 4521, 6 доллара. Или 1.7 унций золота. Для сравнения- в 1930ом средняя зарплата составила 3,3 унции...

Всем прекрасных выходных!!!

Всего лишь цифры:
45тысяч объявлений на ЦИАН и 25тыс на Авито о посутке. Тут надо учитывать что как правило объявления дублируются.

Много это?

Номерной фонд в Москве составляет 83 тысячи номеров. На 233 тысячи мест. Т.е предложение посутки в разы меньше предложений отельеров (а еще отели в посутке также рекламируются).

В Москву въезжает из Подмосковья и других территорий 1,5 миллиона человек. Ежедневно!!! Плюс внутренний московский спрос.

Как видим насыщение рынка даже при кратном росте не предвидится.

А еще в посутку через субаренду перекочевала значимая часть долгосрочных предложений.

Всем удачи в инвестициях!!!

2022 год. Уже прошла волна паники вызванной мобилизацией и «жестом доброй воли из Харьковской области», рынок жилья в целом стабилизировался а льготная ипотека уже работала. 

При этом как следует из графика и цены даже при льготной ипотеке снижались

И даже рост ставки по льготной ипотеке не сильно поменял тенденцию:
«условия льготной ипотеки в 2023 году. Ставка льготной ипотеки: повышается до 8% годовых с 1 января 2023 года. До конца 2022 года ставка по льготной ипотеке — 7% годовых»

Но разве это порядок, когда подопечный банк берет свои 2% не не с 10 миллионов, а всего-то с 5ти?

Конечно непорядок (с точки зрения Эльвиры Сахипзадовны конечно).

И вот в феврале 23го глава ЦБ начинает словесные интервенции:

«10.02.2023, 15:424K1 мин./>/>     
  Глава ЦБ Набиуллина предупредила о возможном повышении ключевой ставки в 2023 году»

Но это не сильно сказалось на росте цен. 

Рост цен начинается ( ну надо же, нис того ни с сего аккурат перед ростом КС). А может кто шепнул застройщикам, что стесняться не надо доить покупателей, ведь сейчас начнем вторичку убирать из ваших конкурентов?(предположение конечно).

( Читать дальше )

Каждый кто так или иначе сталкивался с продажей-покупкой недвижимости  сталкивался с риэлторами. Ребята эти как правило умеют очень хорошо рассказывать сказки про то «какая офигенная инвестиция эта квартира» расположенная в панельном доме заселенном «ценными специалистами» чуть больше чем полностью.

Какой вопрос задать, чтобы вместо «всадить» не получилось «всадиться». 

Всем хорошего просмотра.

Давно смотрю канал Бориса Гельфанда (риэлтора из Майами). И тут вышло его очередное шедевральное видео. Причем в этих 8ми минутах много зной информации, которая применима к любому рынку. 

Вкратце:
1. в штах начали заставлять владельцев МКД формировать т.н. «резервные фонды». Во сколько это будет обходиться, насколько повысится комуналка
2. почему дефицит предложения-грустное время для профессионального брокера.
3. сколько надо внести своих средств чтобы аренда закрывала ипотеку при высоких(для США)ставках. полезно для общего понимания как и за сколько вообще квартиру покупать.
4.почему нельзя поддаваться ажиотажу на рынке жилья (привет льготноипотетчикам!)
5. да и в принципе-когда покупать жилье.

Всем приятного и, надеюсь, полезного просмотра! 


Ну и конечно приятных солнечных выходных!!!

Раскусив что для покупателя важнее всего это не стоимость бетона, а кредитный платеж Сбер и ВТБ запускают новую ипотеку 8%.  

В чем фишка? Фишка в том что на горизонте всего срока ставка станет рыночной. А период действия «льготы» (1, 2 или 5 лет) зависит от того какую сумму между рыночной и «льготной» ставкой банку компенсирует застройщик. 

После завершения льготной ипотеки Сбер и ВТБ обещают кредиты под 8% в рамках ипотеки с субсидированной ставкой. А за чей счет будет компенсирована разница? правильно-за счёт покупателя и наценочки в 2-3миллиона на желанную коробочку. 

Вообще конечно цирк с конями.

Если посмотреть на схему укрупненно-банка дает кредит чтобы заемщик (через прокладку ибн застройщика) смог заплатить проценты по кредиту за несколько лет за счет самого кредита.

Впрочем это неважно.

Главное праздник дорогих квадратных метров продолжается.

Предлагаю банкам не останавливаться на достигнутом и сделать такую же схемозину на вторичном рынке, когда продавец компенсирует банкау за счет выданных этим самым банком заемщику средства платежи по кредиту этого самого заемщика чтобы он по сниженной ставке мог платить годок-другой. 

( Читать дальше )